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谢敏:宜宾楼市整体发展良性 融资难成房企共同难题
2016年8月25日   
本文转载自三江房产网,原文链接:http://www.0831home.com/archive.php?aid=39433       锦绣花园、吉星花园、南山星城、骏逸江南、太阳岛、城中央、紫金城、拉菲、龙源府邸……没错,这些宜宾人民耳熟能详的楼盘,都出自龙8旗下。作为已有24年开发历史和400多万方开发体量的本土房企,龙8国际娱乐pt老虎机不仅是宜宾的优秀民营企业,也是宜宾楼市的重要参与企业之一。     然而,分散布局、多盘齐发的龙8房产在实际销售过程中是否也遭遇难题?近年来龙8的地产作品涉足医疗、健康、养生等多领域,这是否意味着龙8战略布局的转型?带着疑问,三江房产网独家专访了龙8国际娱乐pt老虎机董事、龙8房产集团总裁谢敏女士。     三江房产网:首先感谢谢总拔冗接受我们的专访。我们知道龙8房产有好几个项目同时在售,目前城中央销售已近尾声,请问龙8接下来会不会考虑再拿地?     谢总:继续拿地开发的打算肯定有,但由于我们目前有四个楼盘同步开发,短期内暂不会考虑拿地。至于届时具体选择哪个区域,我们将根据地块本身条件、区域市场竞争等实际情况综合考虑,择优选择。     三江房产网:龙8房产旗下项目大多热销,但紫金城作为龙8在临港打造的第四号作品,销售似乎不尽人意。在您看来,紫金城面临的主要问题有哪些?     谢总:大家从房管局备案数据中看到紫金城的销售似乎不尽人意,但实际上,备案数据并不能完全体现销售的真实情况。因为我们有相当一部分客户属于预定状态,比如拆迁客户,由于赔偿款不到位暂时不具备签约条件,这部分客户将在四季度集中签约备案。     当然项目的销售与整体市场环境、区域成熟度、市政配套完善度、临港的拆迁政策、区域内楼盘竞争和楼盘本身的品质定位等都有很大关系。紫金城今年的销售比去年更好,截止目前项目一期销售率达到99%,二期已开盘的销售率达到89%。     在我看来,目前紫金城面临最大的问题还是交通便捷性。一方面长江北路(原来的临港大道)的道路建设施工虽然已经启动了一段时间,但进度还比较慢, 车辆绕行增加了出行的物理距离和心理距离。而另一方面,目前直达项目的公交车相对较少,也为大家的出行带来一定不便。据了解长江北路将在年底前通车,届时能同步优化公交出行,紫金城的优势将更加明显。     三江房产网:传闻通江项目在销售过程中也屡屡受挫。对于五盘齐发的龙8而言,这有没有对集团的战略布局或资金链带来影响?     谢总:客观来讲,在房地产市场下行、行业大洗牌的今天,龙8国际娱乐pt老虎机还能稳健的发展,也得益于我们的战略布局和五个楼盘的支撑。通江县项目其实一期已竣工交付,今年就能清盘,基本收回一期投资,也不再产生新的投入。唯一沉淀的是二期待开发用地的土地款。总量也比较小,对公司的总体资金链没有影响。对于之前的各种传言,我相信时间是检验一切的标准。     三江房产网:可以看到,后期开发的紫金城和龙源府邸都以养生地产作为项目亮点,这是否意味着龙8接下来的产品战略都会往这方面变化?     谢总:是的,几年前我们董事长就前瞻性地提出做“中国养生地产践行者”,到目前为止,我们已形成一套完整的体系。而实际上养生地产并不是传统意义上的养老地产,我们提倡的是以完善的配套服务为基础,为客户提供积极、健康的城市新型养老居家的生活方式。
客户选择龙8,不仅仅只是买龙8的房子,更是选择一种生活方式。目前我们已完成社区医疗中心、老年大学、养生中心、教育培训中心等配套体系。而这个“养生地产”的开发理念,也将全面贯穿到我们以后的楼盘开发中。
    三江房产网:龙8国际娱乐pt老虎机之前宣传的星级酒店地块,目前已确认用地规划有所调整,您能跟我们简单介绍一下吗?     谢总:严格来说,这个地块与我们集团并没有直接的关系。而我们之所以关注它,是因为这个地块就在我们家门口,更是金沙新区的桥头堡。据了解,这个项目是招商引资项目,名叫凯悦金沙,是由中国电商领军企业颐高集团投资、携手红星美凯龙联手打造的电子商务产业园,我们也非常期待。     三江房产网:说到这儿,我们知道岷江新区已经有一个红星美凯龙,城北新区也有一个居然之家,现在再引进一个“红星”,会不会形成竞争?宜宾市场有这么多消费需求吗?     谢总:一定程度的竞争肯定是不可避免的,但任何一种业态的存在,都有一定的道理,最终市场也会进行优胜劣汰。在我看来,红星美凯龙和居然之家各有各的优势,但最终哪个品牌的竞争力更强,还得看项目落地的实际情况,以及项目的区域位置、投资商、运营商以及消费者对两个品牌的认可度、消费需求、消费习惯等等。良好的竞争实际上也是一个好事情,能给老百姓带来更多的选择空间、更真真切切的实惠。     三江房产网:金沙新区的库存一直较大,请问您如何看待这一区域的楼市竞争?     谢总:先说库存。据我们统计,目前金沙新区拿到预售许可证暂未销售的库存量在4000套左右,每月销售备案量在800-900套左右,按照这个去化速度计算,去化周期差不多五个月。就算加上潜在的供应量(待开发的)约10000套,去化周期也最多一年半左右,这个库存量和去化同期属于非常正常的范畴。     而区域内的楼市竞争也并不可怕。根据我们的统计数据,整个宜宾市区(包括临港和岷江新区)去年上半年的备案量是6000套左右,今年也是差不多6000套,差不多持平;而金沙新区去年上半年约4300套,今年将近5000套。金沙新区销售备案去年上半年占宜宾市区备案量的60%,今年同比占到80%。通过数据对比我们可以看到,这两年金沙新区的总体竞争力在宜宾市各大区域中提升最快,应该说老百姓(特别是宜宾市区的)对这个区域的认同度越来越高。
另外一个数据,金沙新区在售楼盘17个,我们有2个,我们的市场占有率基本上维持在20%左右,说明老百姓对我们龙8国际娱乐pt老虎机这个品牌的认同度非常高。所以,我们不怕竞争。
    三江房产网:今年上半年宜宾楼市冷热不均,部分楼盘无房可卖的同时,也有部分楼盘面临去库存问题。作为楼市的重要参与者,您如何看待这种“矛盾”?您觉得对于宜宾楼市而言,目前面临的最大困境是什么?     谢总:这种矛盾是很正常的,能够经历楼市低潮,在激烈的市场竞争中突出重围的,一定是自身品牌和产品有优势的,被市场认可的;反之,楼盘去库存的速度一定不尽人意。这就是市场优胜劣汰、洗牌的一个过程。     而目前宜宾楼市面临的困境,我个人认为主要有三点:一是融资难,这是三四线城市房地产企业共同面临的困境;二是存在一些非良性的竞争,比如低价竞争等,低价竞争看似是房企间的价格战,实际上最后埋单的都是购房者;三是担心个别楼盘陷入困境后,会让宜宾良性运转中的房地产企业特别是一些区域市场陷入相对被动的局面。     三江房产网:下半年宜宾洋房、别墅产品集中入市,请问您如何看待宜宾的豪宅市场?     谢总:任何一种产品都会有市场,不管是刚需盘还是品质洋房或者高端别墅产品,只是群体大小的不同而已。毕竟每一种产品的推出,企业都经过全面仔细的可行性分研。目前情况下,高端品质盘的集中入市,有机会也有挑战,怎么去突围,就考验每个企业的能力。宜宾的豪宅市场也只是整个市场的一部分而已,同样面临市场的机遇和挑战。我们希望豪宅入市作为宜宾的一缕清风,能够给宜宾人民带来更高品质的人居环境!     三江房产网:就目前的情况来看,下半年新入市的楼盘也不少,商品房供应高峰不可避免。如此集中推货,势必造成较大的竞争压力。您认为,这会对下半年的市场供需格局产生影响吗?会否对未来的房价带来影响?     谢总:目前宜宾市场区域不均衡发展的现象比较严重,一些区域如果再没有新的楼盘入市,将面临无房可售的局面;一些区域再集中推货,也会出现短期供应量过大的情况。但总体而言,宜宾房地产市场比较良性,属于正常供需范围。区域内竞争、区域间竞争压力加大肯定是存在的,也会影响到整个市场的供需格局。但这两年宜宾的房价已经处于低位运行的状态,就算集中推货,对未来半年的房价也影响不大。     采访后记:伴随着楼市的发展,购房者的心态也发生了明显的变化。大家的购房需求正从曾经的住有所居向如今的居有所安升级,也就是谢总所言:“现在的客户购买的不仅仅是房子,而是一种生活方式”。这样来看,仅是简单地修房、卖房的开发理念已难以适应当今的市场需求。因此,需要转型升级的房企,应该也绝不只有龙8。